Die Mietpreisbremse in München – Warum sie keine einzige weitere Wohnung bringt

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Scharfe Kritik an der Mietpreisbremse aus der deutschen Immobilienwirtschaft!

Ein Gespräch unter Insidern – Agnes Fischl, Thomas Aigner und Lutz Paproth  |

Scharfe Kritik an der Mietpreisbremse aus der deutschen Immobilienwirtschaft! Union und SPD wollen, dass auf angespannten Wohnungsmärkten bei einem Mieterwechsel in Bestandsimmobilien die neue Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Noch im Sommer möchte die Große Koalition ein entsprechendes Gesetz vorlegen, dann könnten ab 2015 die Bundesländer bestimmen, an welchen Orten die Mietpreisbremse wirken soll.

Die Branchenexperten und Partner der renommierten Vortragsreihe „münchner immobilien fokus“ – Thomas Aigner (Aigner Immobilien GmbH, Mitglied des Gutachterausschusses München), Agnes Fischl (Kanzlei convocat GbR) und Lutz Paproth (Kanzlei Paproth, Metzler & Partner) – haben über die möglichen Auswirkungen einer Mietpreisbremse diskutiert.

Mit der Bitte um eine spontane Antwort: Was stört Sie am meisten an der geplanten Mietpreisbremse?

Lutz Paproth: „Mich stört vor allem, dass der freie Markt im Immobilienbereich mit Angebot und Nachfrage ja grundsätzlich schon funktioniert – auch wenn er in München aufgrund der extrem hohen Nachfrage und des zu geringen Angebots sehr schwierig ist. Eben dieser freie Markt wird durch eine staatliche Grenzmiete aus den Angeln gehoben. Ich halte das für rechtlich extrem problematisch. So ein Markteingriff muss verfassungsrechtlich auch gerechtfertigt sein.

Die Politik kann nicht einfach so massiv in den Markt eingreifen, um ihre schnellen Wahlversprechen einzulösen.“

Thomas Aigner: Die Mietpreisbremse fördert mit ihrem Eingriff in den Markt Planwirtschaft statt Marktwirtschaft! 

Das hatten wir doch schon einmal, als mit ähnlichen Methoden der Wohnungsbestand über die letzten Jahrzehnte heruntergewirtschaftet wurde…

Gibt es denn überhaupt Wohnungsknappheit in München?

Thomas Aigner: Die Knappheit zentriert sich vor allem in den „Trendvierteln“ in der Innenstadt. Außerhalb Münchens gibt es sehr wohl noch Mietwohnungen zu moderaten Preisen. Zudem können hier ja auch noch viele neue Wohnungen entstehen! Nachfrage schafft letztendlich Angebot. Bauträgerunternehmen konzentrieren sich lieber auf die Innenstadt, weil dort momentan alle wohnen wollen. München ist im Stadtgebiet aber flächenmäßig sehr begrenzt. Wenn man sich auf die Innenstadt konzentriert, hat man es – egal ob beim Mieten oder Kaufen – mit einem sehr hohen Preisniveau zu tun. Außerhalb des Stadtgebiets wird das Preisniveau deutlich geringer und entspricht vor allem außerhalb des S-Bahn-Bereichs auch im Umkreis von München dem durchschnittlichen Niveau von Gesamtdeutschland.

Der Immobilienboom in Deutschland beschränkt sich also in erster Linie auf die Städte. Was können die Städte und die Politik tun, um die angespannte Wohnsituation in den Städten zu entspannen?

Thomas Aigner: Wir brauchen mehr Infrastruktur, um das Umland zu erschließen. Wohnen im Umland mit einer optimalen Anbindung an die Städte muss möglich sein. München als eine der beliebtesten Städte Deutschlands hat den größten Zuzug im ganzen Land. Und dazu die geringste Fläche. Dieses Problem löst auch eine Mietpreisbremse nicht.

Wir brauchen vielmehr einen Wohnraumpakt für die
Metropolregion München!

Agnes Fischl: Es ist unbedingt nötig, dass eine Stadt wie München mit den umliegenden Landkreisen Strategien entwickelt, wie man sich dem Bevölkerungswachstum in der Metropolregion München in den nächsten Jahren anpassen kann. Bis zum Jahr 2031 werden im Großraum München einer Vorausberechnung des Bayerischen Landesamts für Statistik und Datenverarbeitung zufolge rund 27.000 Einwohner mehr leben als heute. Das muss im Hinblick auf Wohnraum und Infrastruktur erst einmal gestemmt werden!

Die SPD wirbt ja mit dem Slogan „München soll München bleiben“…

Lutz Paproth: Darf Stadtpolitik nur für Menschen gemacht werden, die bereits in dieser Stadt wohnen oder muss sie in einem größeren Zusammenhang gemacht werden? Ganz klar: ja! Und da hilft eine Mietpreisbremse schon gar nicht. Die ist ein rein populistisches Instrument. Ein Entgegenkommen der CDU an die SPD, um die Große Koalition realisieren zu können.

Lohnt es sich im Hinblick auf die Mietpreisbremse überhaupt noch, in eine Investment-Wohnimmobilie in München investieren?

Agnes Fischl: Derjenige wird nicht mehr investieren, der nur kauft, und keine weiteren Investitionen oder Renovierungsmaßnahmen vornehmen kann oder will. Für ihn wird es sich nicht mehr lohnen, eine Bestandswohnung zu kaufen, weil er wegen der Bremse keine höhere Miete verlangen kann. Der kleine, private Anleger wird also mit diesem politischen Instrument ausgeschlossen.

Ein gewerblicher Anleger wird es sich eher leisten können,
zu renovieren oder neu umzubauen und hier greift die Mietpreisbremse dann eben wieder nicht.

Ist die Mietpreisbremse eine Neubaubremse?

Thomas Aigner: Absolut! In den letzten Jahren haben sich viele Investoren verstärkt auf den Wohnungsimmobilienmietmarkt konzentriert.

Diese werden sich im Zuge der Mietpreisbremse nun wieder mehr auf den Gewerbemietmarkt zurückziehen. Das bedeutet, dass viele Mietwohnungen künftig nicht mehr entstehen und der Wohnungsbestand und die Baugenehmigungen weiter zurückgehen werden.

Die Mietpreisbremse wird in jedem Fall zu weiteren Spannungen auf dem Mietmarkt führen!

Können sich Mieter über die Mietpreisbremse denn dann eigentlich freuen?

Lutz Paproth: Ich glaube, dass die Vermieter künftig ein richtiges „Mietpreismanagement“ betreiben werden: d.h. Indexmietverträge abschließen, die Miethöhe ständig an den Markt anpassen. Schon aus Selbstschutz muss jeder Vermieter zusehen, bei Bestandsmietverträgen das Maximale herauszuholen. Das wirkt sich doch wieder alles negativ auf den aus, der eigentlich geschützt werden soll – den Mieter.

Zu den Personen:

Thomas Aigner:

Inhaber der Aigner Immobilien GmbH, Mitglied des Gutachterausschusses München. Die mehrfach ausgezeichnete Aigner Immobilien GmbH gehört mit über 20 Jahren Markterfahrung und einem durchschnittlichen Objektvolumen von über 300 Mio. Euro pro Jahr zu den Top 5 der Maklerunternehmen im Großraum München. An den sechs Standorten in Nymphenburg, Schwabing, Lehel, Bogenhausen, Pullach und Starnberg konzentrieren sich mehr als 100 Mitarbeiter auf den Verkauf und die Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien im Großraum München.

Agnes Fischl:

Rechtsanwältin, Steuerberaterin, Fachanwältin für Erbrecht. Sie ist Partnerin der convocat GbR, einer Kanzlei, in der Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater mit einem interdisziplinären Arbeitsstil auf höchstem Niveau die Interessen von Privatpersonen, Unternehmen und Institutionen vertreten. Agnes Fischl ist Spezialistin für die vorweggenommene Erbfolge und die steuerliche Optimierung von Übergabe- und Schenkungsverträgen. Sie vertritt die Interessen von Immobilieneigentümern im Hauptausschuss des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. sowie im Ausschuss für Steuern und Finanzen von Haus & Grund Deutschland.

Lutz Paproth: 

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Verwaltungsrecht. Seine Tätigkeitsschwerpunkte liegen auf öffentlichem und privatem Baurecht, Architektenrecht, Bankenrecht, Wirtschaftsverwaltungsrecht und Forderungsmanagement.