Münchner Zinshäuser im Aufwärtstrend

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Wer heute eine rentierliche Vermögensanlage sucht, hat nicht viel Auswahlmöglichkeit. Derzeit sind auf dem Geldmarkt keine Zinserträge zu erwarten, das Allzeithoch der Aktienmärkte bietet wenig Perspektiven bei teilweise hoher Volatilität. Die Rückbesinnung auf den Sachwert Immobilie, das vielgepriesene Betongold, ist also durchaus nachvollziehbar. Gerade die Region München, aber auch die bayerischen Oberlandregionen, profitieren vom Bevölkerungswachstum durch den starken Zuzug, der eine Konsequenz der prosperierenden Wirtschaft und des stabilen Arbeitsmarkts in der starken bayerischen Metropolregion ist. In den vergangenen 10 Jahren hat sich die Einwohnerzahl in München um 15% und damit etwa 200.000 Menschen erhöht – dass der Wohnungsmarkt boomt, ist angesichts dieser Zahlen kein Wunder. Gleichzeitig sorgt das niedrige Zinsniveau – seit Jahren als historisch bezeichnet – für günstige Darlehen und ideale Finanzierungskonditionen: ein weiteres Argument für ein
Immobilieninvestment.

Zinshäuser stark nachgefragt

Diese Situation hat nicht nur Auswirkungen auf die Einzelinvestments in Wohnungen zur Kapitalanlage. Auch Investments in Mehrfamilienhäuser in der Region um die bayerische Landeshauptstadt erfreuen sich verstärkter Nachfrage. Die Researchabteilung von Aigner Immobilien hat diesen Markt genauer untersucht und die Ergebnisse in ihrem aktuellen münchner immobilien marktbericht zinshäuser präsentiert. Das Fazit: Hohe Nachfrage, geringes Angebot, steigende Preise. Mangels Anlagealternativen trennt sich kaum jemand von seiner Immobilie, was zu einem deutlichen Anstieg der Preise und der Ertragsfaktoren geführt. Politische Entscheidungen sorgen zudem für Unsicherheit – die seit dem 1. Juni geltende Mietpreisbremse und die Ausweitung von Erhaltungssatzungsgebieten in München stellen höhere Anforderungen an die Kenntnisse der Anleger bezüglich des lokalen Wohnungsmarktes und der Beurteilung der Objekte hinsichtlich Mietanpassungsspielräume, etwa durch Sanierungen.

Geringere Umsätze, höhere
Kaufpreise

Seit drei Jahren sinkt der Umsatz mit Münchner Zinshäusern. 2011 wurden Mietshäuser für insgesamt 1,032 Milliarden Euro gekauft, 2014 registrierte der Gutachterausschuss ein Transaktionsvolumen von 917 Millionen Euro. Der geringere Umsatz beruhte allerdings nicht auf weniger Nachfrage oder gar auf sinkenden Preisen. Im Gegenteil. Der durchschnittliche Kaufpreis eines Mietshaus, der im Jahr 2008 noch unter vier Millionen Euro lag, ist 2014 auf 6,2 Millionen Euro gestiegen. Mit diesem Preisniveau liegt München an der Spitze aller deutschen Großstädte. Die Spanne reicht dabei für Mietshäuser von unter einer
Million Euro bis zu 40 Millionen Euro für eine Wohnanlage. Am häufigsten wurden Preise von zwei bis drei Millionen Euro bezahlt. Der Grund für den Umsatzrückgang und den Preisanstieg liegt in der großen Nachfrage im Verhältnis zum geringen Objektangebot. So sank die Anzahl der Kauffälle von 224 Mietshäusern im Jahr 2009 auf einen neuen Tiefstand von 147 Kauffällen im vergangenen Jahr. Die Anzahl der Verkäufe lag damit in 2014 rund 13 Prozent unter dem Niveau des Jahres 2013. Wegen der starken Nachfrage sind auch die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten stark gestiegen. Im Mittel musste 2014 für Wohnhäuser das 28-fache der Kaltmiete gezahlt werden. In besonders attraktiven und zentralen Wohnlagen wie der Maxvorstadt, Schwabing, Haidhausen, Bogenhausen oder Nymphenburg lag der Kaufpreis im Mittel sogar beim 32-fachen der Kaltmiete.

Preissprung bei den Mieten

Das Mietniveau in München ist mit durchschnittlich 12 Euro pro Quadratmeter für eine wiedervermietete Wohnung mittleren Wohnwerts bundesweit top. Die Kaufpreise sind stärker als die Mieten gestiegen. Laut dem Gutachterausschuss erhöhten sich die Preise der am meisten gehandelten Baujahre (1960 bis 1980, durchschnittliche bis gute Lagen) in den vergangenen zehn Jahren um 66 Prozent. Entsprechend hoch sind die Ertragsfaktoren. 2014 wurden für Mietshäuser zwischen dem
20- und 39-fachen der Jahresnettokaltmiete gezahlt. Im Mittel ergab sich 2014 ein Ertragsfaktor von 28, bei Zinshäusern in den attraktiven Wohnlagen (Maxvorstadt, Schwabing, Haidhausen, Bogenhausen, Nymphenburg) von 32 und bei Häusern mit Denkmalschutz von 34. Unter Langfristinvestoren sind Zinshäuser begehrt, da sie als Bestandshalter mit Mietsteigerungen rechnen.

„Mit diesen Analyse- und Researchdaten möchten wir Eigentümern und Investoren eine hilfreiche Grundlage für Ihre Entscheidungen bieten. Noch nie war die Marktlage so günstig um Spitzenpreise durchzusetzen“, so
Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH,
eines der führenden Maklerhäuser Münchens. „Hinter dem münchner immobilien marktbericht zinshäuser
steht eine Expertise, die aus der 25jährigen Erfahrung in der Wohnimmobilienvermittlung von Aigner Immobilien resultiert. Neben der Vermittlung privater Einzelimmobilien unterstützen wir private Investoren, die in mehrere Einheiten investieren wollen und institutionelle Anleger mit einem professionellen, umfassenden Dienstleistungsangebot.“

Durch die langjährige Präsenz am Münchner Markt, außerdem durch die Mitarbeit im Münchner Gutachterausschuss hat Aigner hervorragende Einblicke in das aktuelle Marktgeschehen. Durch die Partnerschaft im Netzwerk der DIP Deutsche Immobilien Partner
ist das Unternehmen über die Münchner Immobilienlandschaft hinaus bundesweit aktiv und kann für Zinshaus-Investoren ein breites Angebotsportfolio bieten. Mit über 100 Mitarbeitern zählt Aigner Immobilien zu den Branchenführern in München.

Fünf Standorte in den Münchner Vierteln Nymphenburg, Schwabing, Lehel, Bogenhausen und Pullach sowie eine sechste Niederlassung in Starnberg gewährleisten die Präsenz vor Ort.

Der münchner immobilien marktbericht zinshäuser sowie weitere Marktberichte stehen ab Ende Juli zur Verfügung und können bei
Aigner Immobilien angefordert werden: Tel. (089) 17 87 87-0

 

Münchner Zinshaeuser im Aufwärtstrend